"认房不用认贷"、降低首套房首付比和贷款利率…住建部最新表态释放什么信号

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继7月24日中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后,住建部明确了政策支持方向。  日前,住建部部长倪虹在企业座谈会上强调,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。  业内人士认为,本次住建部表态,政策力度超出市场预期,有助于降低购房者置业成本,提振市场信心,带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降首付和利率、换房税费减免、“认房不认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。  住建部要求落实三项购房政策  住建部此次会议提及了房地产三项政策,包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。在7月24日中央政治局会议定调后,住建部进一步明确了政策支持方向。  易居研究院研究总监严跃进认为,降低首付比例和贷款利率的含义在于,还有很多城市没有把首付比例降低到20%,且利率依然高于4%,预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。对于换房减免税费的政策,主要还是免个税的政策。而对于落实“认房不用认贷”的政策表述,则有更大新意。从各地实际操作看,尤其是一线城市在这个领域政策过紧,导致二套房认购成本过高。这也意味着在此类领域会有持续宽松的政策变化。  对于降首付比例和贷款利率,平安证券房地产首席分析师杨侃认为,目前大部分非限购城市首套房最低首付比例已经按照20%执行,但对于核心一二线城市,首套房最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低购买首套房首付比例,超出市场预期,有利于降低购房者置业成本,若后续落地执行,将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。同时会议强调进一步降低首套贷款利率,根据贝壳的统计,7月百城首套房贷利率平均为3.9%,其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%,房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。  杨侃认为,7月24日,中央政治局会议强调我国房地产市场供求关系发生重大变化,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱。本次住建部表态是对政治局会议的响应和支持,政策力度超出市场预期,有助于降低购房者(尤其核心城市)置业成本,提振市场信心,带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降低首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。  专家呼吁全国取消“认房又认贷”  住建部提及的三项政策中,最值得关注的是“认房不用认贷”政策。  据了解,目前全国核心城市执行的是“认房又认贷”政策。什么是“认房又认贷”?主要针对的是买房时对二套房的认定标准,如果名下有房,再买房就算二套;特别是如果名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再买房都会认定为二套。“认房又认贷”的执行标准,对于很多真实改善型购房者来说,卖一套房再买就算二套房,要执行二套房的首付比例和贷款利率,购房成本大大增加。例如目前北京的购房政策为“认房又认贷”,即名下有1套住房或全国内有贷款记录(还清与否无关),再次贷款购买住房即算第二套,其商业贷款最低首付比例为:普通住宅60%、非普通住宅80%。  严跃进认为,住建部的表述对于一线城市影响是最大的。以上海为例,当前还是“认房又认贷”政策,导致很多购房者在换房过程中,首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策,改为“认房不用认贷”,则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也类似,若按过去政策,其首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策,改为“认房不用认贷”,则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。从京沪两地的分析可见,“认房不用认贷”政策能够明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。  中原地产首席分析师张大伟认为,限购从来不是房地产调控最根本的,信贷才是楼市的“七寸”。不松信贷,市场不会出现任何扭转。“认房又认贷”的确打击了炒房客,但也误伤了改善需求。针对真实购房者特别是“卖一买一”的换房改善客户,执行首套房信贷政策,不涉及到任何炒房,应该抓紧倾斜宽松政策。现在全国三四线城市已经无政策可宽松,出台政策还有用的只有一二线城市,特别是一线城市,针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整,“认房不认贷”应该成为全国所有城市执行的政策。  不过,张大伟同时指出,深圳无房有贷户首付比例是50%,北京、上海两个城市无房有贷户首付比例基本60%起,预计一线城市“认房不认贷”政策不会全面实施,很可能会率先在北京的房山、上海的临港等偏远区域试点。  张大伟认为,如今“房住不炒”基本实现,“认房又认贷”政策已完成历史使命,是时候取消了。对当下房地产市场来说,出台“认房不认贷”政策众望所归,各地应该抓紧。 标签:
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